Los mejores consejos de Tom sobre la condensación y el moho

Tom Entwistle, propietario residencial y comercial desde la década de 1970 y fundador de LandlordZONE, ofrece la perspectiva de un propietario sobre un tema de actualidad. En este artículo, Tom comparte sus ideas sobre la humedad, el moho y la condensación en propiedades de alquiler.

Para obtener más información, también puede leer la guía definitiva de Total Landlord Insurance paraIdentificar y prevenir la humedad, el moho y la condensación en su propiedad de alquiler.yartículo de mis depósitossobre cómo evitar problemas de depósito al final del arrendamiento relacionados con humedades, moho y condensación.

Cómo trato la humedad, el moho y la condensación en las propiedades alquiladas

La condensación es un problema constante para los propietarios. Todos hemos visto esas imágenes de horribles paredes negras y mohosas cada vez que los medios de comunicación se enteran de una historia sobre cómo los propietarios "malvados" están obligando a sus inquilinos a vivir en condiciones tan peligrosas. Sí, a veces eso es cierto, pero más a menudo hay otras razones para esta triste historia.

He experimentado el problema personalmente varias veces a lo largo de mi carrera como propietario. Llega el invierno y recibes una llamada de un inquilino quejándose de “humedad”. Recuerdo uno en particular. Cuando llegué a la propiedad me recibió un joven bastante enojado que se estaba quedando solo en la casa. Se quejaba amargamente del olor a humedad y de la humedad y el moho de su ropa en el armario.

Subimos juntos al piso de arriba y sentí claramente el frío que hacía. Me preguntaba cómo podía dormir allí. Efectivamente, su ropa olía a humedad y tenía manchas de moho. En ese momento estaba desconcertado. Había tenido muchos inquilinos allí antes que él y nadie se había quejado nunca de este tipo de cosas. Cuando salía de abajo vi, por el rabillo del ojo, sus radiadores y un calentador de pared, todo cubierto con su ropa.

Al no tener experiencia, fue sólo cuando comencé a investigar un poco que pude reunir las pistas. Una casa muy fría –escatimaba en calefacción– y secar la ropa en radiadores, causas clásicas de condensación. No había humedad estructural en la propiedad, ni humedad ascendente o penetrante ni fugas, la propiedad estaba en buen estado, fue puramente daño por condensación.

En este caso me culpaban por las acciones de este inquilino. Otros inquilinos habían vivido en la propiedad antes perfectamente felices sin causar problemas de condensación, pero aquí estaba yo, confrontado por este joven enojado en su dormitorio, pidiéndole que le compensara por un armario lleno de ropa maloliente y mohosa.

¿Qué causa la condensación?

La condensación se produce cuando los niveles de humedad en el aire son elevados, es decir, cuando el vapor se condensa sobre superficies frías. Naturalmente, se condensará principalmente en los cristales de las ventanas y los espejos, pero si hace suficiente frío, en las paredes, incluso en la ropa de cama y en los armarios.

Si la situación se prolonga durante mucho tiempo (se producen cantidades excesivas de vapor al cocinar, lavar, ducharse en los baños y secar la ropa mojada en el interior), la humedad penetrará profundamente en la estructura del edificio, el papel pintado, el yeso y la mampostería. Esto provocará que el yeso se desmorone y que las vigas se pudran por vía húmeda y seca. Esto conduce a un círculo vicioso en el que la humedad incrustada enfría aún más la casa, lo que provoca aún más condensación.

¿Cuál es la respuesta?

Hay tres cosas que se pueden hacer y que garantizan evitar la condensación en cualquier hogar:

(1) proporcione un calentamiento adecuado que caliente la tela por completo. Las paredes cálidas no proporcionarán una superficie donde el agua pueda condensarse, empapar la tela y, por lo tanto, no aparecerá moho negro. ¡Simplemente no se ve moho de condensación en un período hogareño cálido, como dicen los estadounidenses!

(2) Ventilar el vapor en origen y evitar que circule por la vivienda. Los extractores automáticos en cocinas y baños son excelentes para los inquilinos que no hacen esto, detectan los niveles de humedad y eliminan el vapor automáticamente sin que viaje por la casa. Aun así, las puertas deben mantenerse cerradas: el vapor sube, por lo que siempre son las habitaciones de arriba, que suelen estar más frescas, las que se ven más afectadas por la condensación.

(3) No traiga ropa mojada ni intente secarla en el interior, a menos que lo haga en una secadora de condensación o una con ventilación exterior.

El problema es que la mayoría de estas medidas están fuera del control del propietario.

La crisis del coste energético

La calefacción será un gran problema este invierno; El coste del combustible hará que todo el mundo se lo piense dos veces antes de poner la calefacción demasiado alta. En el caso de la calefacción central, suele ser mejor y más económico tener la calefacción a un nivel bajo de forma continua. De esa manera, no es necesario seguir calentando la casa cuando llegas a casa, y evita que la temperatura baje a un nivel en el que las tuberías puedan congelarse.

Como propietario, le corresponde a usted proporcionar un sistema de calefacción que sea eficaz y de funcionamiento razonablemente económico; de lo contrario, sus inquilinos inevitablemente escatimarán y tratarán de ahorrar, y usted ha visto las consecuencias de ello. Una caldera nueva le costará alrededor de £ 2,000, pero su funcionamiento será económico y cumplirá con los nuevos Estándares de Hogares Decentes y los estándares EPC, que probablemente pronto se establecerán en un mínimo de calificación “C”.

De nada sirve tener un sistema de calefacción eficiente si todo el costoso calor desaparece rápidamente por el techo, las paredes, el suelo y las ventanas, o si hay demasiadas corrientes de aire provocadas por puertas y ventanas mal colocadas. Todos estos elementos deben instalarse y aislarse adecuadamente según los estándares modernos para mantener el calor en la envolvente de la casa y, al mismo tiempo, proporcionar la cantidad necesaria de ventilación cuando y donde sea necesaria.

En casos extremos, se puede instalar un sistema completo de ventilación con recirculación de aire y recuperación de calor, pero obviamente esto es bastante costoso y es mejor hacerlo cuando la casa está en construcción o durante una renovación importante.

Las propiedades más antiguas (que predominan en el sector de alquiler privado) suelen tener paredes sólidas sin cavidades, que son mucho más difíciles de aislar adecuadamente. Estos necesitan trabajo y gastos adicionales para alcanzar los estándares modernos, pero los propietarios pueden verse obligados a hacerlo en un futuro próximo.

Estas son cosas que están bajo el control del propietario, y todas cuestan dinero, pero si quiere ganar dinero alquilando una propiedad, entonces debe estar preparado para invertir dinero en ella en primer lugar, para asegurarse de que sus inquilinos estén seguros y cálidos. .

¿Qué pueden hacer los inquilinos?

Reduzca la cantidad de vapor que se produce al cocinar tapando las cacerolas, utilizando una campana extractora y no dejando hervir cacerolas y teteras por mucho tiempo. No utilice ni minimice el uso de parafina y otros calentadores portátiles como el gas LPG, que producen mucha humedad. Con gas embotellado portátil sin salida de humos, un galón de gas o parafina produce aproximadamente un galón de agua.

Nunca seque la ropa en el interior; si debe hacerlo, colóquela en un baño ventilado con la puerta cerrada.

Las casas modernas están prácticamente herméticamente cerradas, pero se requiere algo de ventilación para mantener el aire fresco y eliminar la humedad producida simplemente por la respiración de las personas. Las rejillas de ventilación sobre las ventanas, incluidos los dormitorios, no deben crear corrientes de aire y serán adecuadas para este trabajo si se usan correctamente.

Las cocinas y los baños necesitan mucha más ventilación al lavar, bañarse o especialmente al secar la ropa. Aquí es donde se necesitan los extractores, ya sea controlados por el interruptor de la luz o por sensor automático de humedad.

Mantenga las puertas cerradas en habitaciones como cocinas y baños cuando estén en uso. No coloques los muebles demasiado cerca de la pared, deja algo de espacio entre la parte trasera del armario para que circule el aire. Si hay problemas con el aire frío y el olor a humedad, deje abiertas las puertas de los armarios y alacenas.

Educación

A veces los inquilinos crean problemas de condensación porque no entienden qué lo causa; después de todo, no es demasiado obvio y es por eso que se culpa a los propietarios. Debe educar a sus inquilinos, especialmente a los jóvenes e inexpertos, explicándoles lo que deben hacer para minimizar las posibilidades de condensación y, en un invierno muy frío, de rotura de tuberías. Siempre proporciono una guía escrita además de una explicación verbal, cuando se acerca el invierno. Total Landlord Insurance ha elaborado una lista de verificación para inquilinos sobre humedad y moho que puede descargar e incluir en su paquete de información/bienvenida para ayudar a los inquilinos a comprender los pasos que deben seguir para evitar la humedad, el moho y la condensación.

Las dificultades surgen cuando los inquilinos no cooperan. Tapan las rejillas de ventilación para evitar corrientes de aire porque no hay calefacción, escatiman en calefacción, producen demasiado vapor y lo dejan circular. Incluso he oído hablar de un inquilino que se niega a minimizar el vapor o cerrar puertas, o eliminar la condensación de las ventanas, culpando al propietario y exigiéndole que envíe a alguien para que haga esto por ella.

Disputas

Los problemas de condensación pueden dar lugar a disputas que incluso pueden acabar en los tribunales. Los funcionarios de vivienda de las autoridades locales y los funcionarios de salud ambiental pueden inspeccionar la propiedad tras las quejas de los inquilinos. Si tiene la mala suerte de contratar a un oficial sin experiencia, este puede fácilmente diagnosticar mal el problema y exigir que se realice un trabajo que no es necesario. Recuerdo un caso en el que el funcionario de la autoridad local exigió que se reemplazaran un ventanal y una pared completos porque había moho negro encima y alrededor.

Evidencia

Ante un litigio o un proceso por parte de la autoridad local, como ocurre con todos los litigios ante los tribunales, una buena evidencia es la clave para el éxito de una buena defensa. Si está seguro de que su propiedad no tiene la culpa, la evidencia podría ser, por ejemplo, un informe de un perito independiente, un control de la temperatura durante un período y a mí me gusta encuestar a todos mis inquilinos cuando se van. Si tiene una larga serie de encuestas que muestran que no hubo quejas sobre condensación y moho negro, es una prueba realmente poderosa de que no es culpa suya.

Algunas preguntas y respuestas:

¿Quién es responsable de la humedad, la condensación y el moho: el inquilino o el propietario?

La responsabilidad del propietario es garantizar que la estructura, la tela, el aislamiento, los sistemas de calefacción y ventilación de la propiedad sean adecuados para proporcionar una vida cómoda, libre de frío, humedad y condensación. Es responsabilidad del inquilino tomar medidas positivas para evitar la condensación innecesaria, porque esta acción está fuera del alcance del propietario.

Lo que a menudo se pasa por alto es que se pueden causar muchos daños a una propiedad si la condensación se produce durante un período prolongado. Entonces, cuando se puede demostrar que es el inquilino el que tiene la culpa, es más fácil decirlo que hacerlo, en teoría podría ser considerado responsable de pagar daños y perjuicios al propietario.

¿Qué puede hacer un propietario si el inquilino se niega a cooperar para evitar la condensación?

Si su inquilino no hace lo que se debe hacer para evitar la condensación, después de que se lo haya dicho repetidamente, entonces eso es muy frustrante para el propietario y es probable que el inquilino también sufra. A veces se debe simplemente a que el inquilino no puede permitirse calentar la vivienda adecuadamente, es una causa muy común y preocupante por los daños a largo plazo que provoca en la vivienda y en la salud.

¿Qué puedes hacer? Bueno, una opción es solicitar una orden judicial –donde un tribunal ordena a alguien hacer algo o no hacer algo– pero en mi opinión eso es demasiado complicado y costoso y podría no funcionar de todos modos.

Desafortunadamente, puede llegar un punto en el que sea necesario el desalojo. Actualmente, con la Sección 21 esto es relativamente sencillo, aunque es un proceso largo (normalmente de seis a nueve meses). Sin embargo, si se prohíbe la Sección 21, como probablemente sucederá pronto, usted se encontrará en la posición poco envidiable de tener que convencer a un juez de que su inquilino está destruyendo lentamente su alquiler y que usted lo necesita de vuelta.

¿Cómo se aborda la humedad en un piso cuando no se es propietario?

¡Buena pregunta, como dicen! Depende de la naturaleza de la humedad. ¿Es esto estructural, en cuyo caso depende del propietario y de negociar a través de los agentes administradores para realizar las reparaciones, o es un problema de condensación, en cuyo caso se encuentra en la misma posición que con cualquier otro alquiler? Y, por supuesto, siempre existen casos en los que es una combinación de las dos causas. Es decir, hay defectos en la estructura, la condensación se debe a la falta de un buen aislamiento, lo que hace que el piso esté demasiado frío, y el inquilino no está evitando la condensación como se señaló anteriormente.

¿Cómo sabes que has acertado en tu diagnóstico?

Es importante hacer un diagnóstico correcto para que la solución de tratamiento pueda ser eficaz. La humedad ascendente, la humedad por penetración y las fugas internas de las tuberías de agua son responsabilidad del propietario, pero a veces son difíciles de diagnosticar y curar. Me viene a la mente un ejemplo de esta dificultad: una junta interna de una tubería de agua tenía fugas, pero debido a que la tubería tenía una ligera pendiente, el agua corría a lo largo de toda su longitud y la humedad aparecía a 20 pies de distancia.

Por otro lado, los problemas de condensación son evidentes para los ojos experimentados pero no tanto para los inexpertos, como ya he explicado anteriormente. A menudo esto se debe al estilo de vida de los inquilinos, pero no siempre, o puede ser una mezcla tanto de los inquilinos como del estado de la propiedad.

Según mi experiencia, obtener un diagnóstico preciso y una cura con un especialista en humedad tampoco siempre es sencillo. Antes de aprender a identificar estos problemas, recurría a especialistas. Pero es un poco como preguntarle a un peluquero si necesita un corte de pelo: tienen un gran interés en encontrar un problema, que pueden solucionar o no después de una “reparación” costosa.

El ayuntamiento criticará a los propietarios cuando reciban quejas, pero lamentablemente no todos los inspectores tienen suficiente experiencia para distinguir entre los diferentes tipos de problemas, como ya he dicho anteriormente. Probablemente sea mejor utilizar un buen topógrafo colegiado con mucha experiencia en su haber, si usted no tiene esa experiencia.

Conclusión

Hay más detalles sobre cómo lidiar con los problemas de humedad en el artículo de LandlordZONE aquí, pero es importante llegar a la causa real y tratarla adecuadamente; simplemente pintar sobre moho negro definitivamente no es la respuesta.

El frío y la humedad son condiciones muy incómodas para vivir, y hoy en día nadie debería tener que soportar esas condiciones. Desafortunadamente, en el mundo real muchas personas que alquilan casas lo hacen. Alrededor del 20 por ciento de todas las viviendas de alquiler no cumplen con el Estándar de Vivienda Decente (actualmente en revisión) y muchas de ellas sufren de humedad, condensación y moho.

Este año en particular, en medio de una espiral de precios de la energía, es probable que este tipo de condiciones en los hogares empeoren. ¿Por qué? Porque una de las principales causas de condensación y moho en una vivienda es la falta de calefacción. Después del alquiler y la alimentación, la calefacción y la iluminación son los gastos más importantes y es probable que se reduzcan.

Para obtener más consejos sobre este tema, escuche el último episodio del elenco inmobiliario, Desmitificando la humedad, el moho y la condensación para propietarios y agentes, presentado por Sean Hooker, jefe de compensación del Property Redress Scheme y Paul Shamplina, fundador de Landlord Action. A la pareja se unen Suzy Hershman, jefa de disputas de mydeposits y Julie Ford, asesora de asistencia de HF. Sintonícese para escuchar sus opiniones sobre la infinidad de cuestiones que rodean este problema común tanto para los propietarios como para los agentes inmobiliarios.

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